Riconsegna dei locali in affitto: pulizia, verbale e deposito cauzionale

Cosa dice la legge

• l’inquilino restituisce la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo dovuto all’uso secondo il contratto; non risponde della vetustà (articolo 1590 del codice civile);
• se all’inizio non è stata fatta una descrizione, si presume che l’inquilino abbia ricevuto l’immobile in buono stato;
• le riparazioni di piccola manutenzione dovute all’uso sono a carico dell’inquilino, quelle dovute a vetustà o caso fortuito no (articolo 1609);
• è nulla la clausola che addossa all’inquilino il deterioramento dovuto all’uso normale (Cassazione n. 29329 del 2019, in base all’articolo 79 della legge 392/1978).

Spetta al proprietario provare che il deterioramento si è prodotto tra la consegna e la restituzione (Cassazione n. 6387 del 2018). La riconsegna avviene anche solo con la restituzione delle chiavi: il verbale non è obbligatorio (Cassazione n. 550 del 2012), ma è la prova più semplice dello stato dei locali per entrambe le parti.

Cosa controllare prima della riconsegna

Parti dal verbale e dalle foto della consegna, se ci sono, e confronta ogni ambiente. In un ufficio o in un negozio i punti che più spesso finiscono nelle contestazioni sono questi:

Prima togli arredi, merce e rifiuti, poi fai la pulizia: lo sgombero solleva polvere e lascia segni sui pavimenti. Se il contratto prevede il ripristino, per esempio la rimozione di pareti mobili, insegne interne o canaline, organizza i lavori prima della pulizia finale.

Se ci sono stati lavori

Dopo smontaggi, tinteggiature o piccole opere restano polvere fine, schizzi di vernice e residui di silicone che una pulizia ordinaria non toglie. In questi casi serve una pulizia di fine lavori: trovi come la organizziamo nella pagina sulla pulizia di fine cantiere a Trento. I rifiuti dei lavori eseguiti da un’impresa si considerano prodotti da chi li ha eseguiti, che li gestisce come rifiuti speciali: chiedi che li porti via prima della pulizia.

Come documentare la riconsegna

• fai un sopralluogo insieme al proprietario o al suo incaricato, se possibile;
• scatta foto datate di ogni ambiente, con dettagli di pavimenti, pareti, vetri e bagni;
• annota le letture dei contatori;
• scrivi un verbale con lo stato dei locali, le chiavi restituite ed eventuali contestazioni, firmato da entrambi.

Il deposito cauzionale

Il deposito garantisce il proprietario per i danni e gli eventuali debiti dell’inquilino. Secondo la Cassazione (n. 194 del 2023), il proprietario che vuole trattenerlo a copertura di danni deve proporre una domanda in giudizio indicando i danni; in mancanza deve restituirlo. Un verbale firmato senza contestazioni rende più difficile sostenere dopo che i locali erano in cattive condizioni.

Per il proprietario: prima del nuovo inquilino

Prima di consegnare i locali a un nuovo inquilino conviene una pulizia a fondo e un verbale con foto: la descrizione iniziale è il riferimento per la riconsegna successiva. Se i locali sono un ufficio, nella pagina sulle pulizie degli uffici a Trento trovi come prepariamo un piano di pulizia.

Domande frequenti