Costo delle pulizie negli affitti brevi: quanto costa un cambio, addebito all’ospite e tasse

Quanto costa un cambio

Il costo di un cambio dipende soprattutto dalle ore di lavoro, che variano con metri quadri, posti letto, bagni e stato in cui l’ospite lascia l’alloggio. Le altre voci sono:

• biancheria: lavaggio o noleggio di lenzuola e asciugamani, se non li gestisci tu;
• scorte per gli ospiti: carta, sapone, prodotti di cortesia, sacchi per i rifiuti;
• spostamenti e ritiro delle chiavi, che pesano di più se gli alloggi sono lontani tra loro;
• controllo finale e conferma che l’alloggio è pronto;
• pulizie più approfondite a fine stagione, da prevedere a parte.

Per la parte di lavoro un riferimento pubblico c’è: le tabelle del Ministero del Lavoro indicano da ottobre 2026 un costo medio di 18,80 € l’ora per un operaio di 2° livello. Un cambio di due ore vale quindi 37,60 € di solo lavoro, prima delle altre voci e dell’IVA. Il metodo completo è nella guida su quanto costa un’impresa di pulizie; l’elenco delle attività da prevedere è nella checklist del cambio ospite.

Pulizia e biancheria nella legge sulle locazioni brevi

L’articolo 4 del d.l. 50/2017 definisce locazioni brevi i contratti per uso abitativo fino a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, compresi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Secondo la circolare 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate questi servizi, come utenze, wi-fi e aria condizionata, sono legati alle esigenze di un soggiorno breve e non escludono il regime.

Lo escludono invece servizi come la colazione, i pasti, il noleggio di auto o le guide turistiche. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano nell’articolo 207 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (d.lgs. 117/2026), con lo stesso contenuto.

Si può far pagare la pulizia all’ospite?

Nessuna norma vieta di indicare una tariffa di pulizia separata dal prezzo per notte, e la circolare dell’Agenzia delle Entrate considera proprio le somme addebitate in modo forfettario per la pulizia. Dal punto di vista fiscale, però, una somma forfettaria per la pulizia fa parte del corrispettivo dell’affitto: la cedolare secca si calcola sull’intero importo pagato dall’ospite.

Resta fuori solo il costo che l’ospite paga direttamente o che il proprietario gli riaddebita in base alla spesa effettivamente sostenuta. Se l’affitto passa da una piattaforma o da un intermediario, la ritenuta del 21% a titolo d’acconto si applica all’intero importo versato dall’ospite, tariffa di pulizia compresa.

Cedolare secca e spese di pulizia

Con la cedolare secca, quindi, il costo dell’impresa di pulizie riduce il tuo margine ma non le tasse. Per questo conviene includerlo per intero nel calcolo del prezzo, che sia una tariffa di pulizia o una quota del prezzo per notte.

Con più di due appartamenti

Dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi senza impresa vale solo fino a due appartamenti; dal terzo in poi l’attività si presume svolta in forma d’impresa (legge 199/2025), mentre fino al 2025 il limite era di quattro. Oltre la soglia serve una SCIA allo sportello unico del Comune, con sanzioni da 2.000 a 10.000 € se manca, e il reddito si calcola con le regole dell’impresa, in cui le spese inerenti, come quelle di pulizia, si possono dedurre.

Obblighi da controllare durante i cambi

Ogni alloggio in affitto breve deve avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma, e il codice identificativo nazionale (CIN) esposto all’esterno dell’edificio e in ogni annuncio (articolo 13-ter del d.l. 145/2023). Chi pulisce può controllare a ogni cambio che i dispositivi siano al loro posto: è una riga della checklist del cambio ospite.

Domande frequenti