IVA sulle pulizie: reverse charge, condominio, ritenuta del 4% e forfettari

La fattura cambia con il cliente

Per un’azienda che può detrarre l’IVA il reverse charge non cambia il costo finale: l’imposta viene registrata due volte e si compensa. Per questo i preventivi alle aziende si confrontano IVA esclusa.

Quali pulizie rientrano nel reverse charge

L’inversione contabile riguarda i servizi di pulizia relativi a edifici, resi a un cliente che è soggetto passivo IVA. Secondo le circolari dell’Agenzia delle Entrate del 2015 comprende la pulizia generale e quella specializzata di edifici, come uffici, negozi, capannoni, scale e vetri.

Restano fuori, e si fatturano con l’IVA nel modo ordinario:

• le pulizie specializzate di impianti e macchinari industriali;
• derattizzazione, spurgo di fosse e rimozione della neve;
• la pulizia di terreni, parcheggi, piscine e giardini, salvo che siano parte integrante dell’edificio.

Se un contratto comprende servizi diversi, in fattura le voci in reverse charge vanno distinte da quelle con IVA ordinaria. La rimozione della neve dagli ingressi, per esempio, va indicata a parte: le regole sugli ingressi in inverno sono nella guida su neve e sale antighiaccio.

Condominio: IVA e ritenuta del 4%

Il condominio non svolge attività d’impresa e non ha partita IVA, quindi non può applicare il reverse charge: la fattura dell’impresa di pulizie comprende l’IVA al 22%. Il condominio però è sostituto d’imposta: quando paga un appalto di servizi resi nell’esercizio d’impresa, e le pulizie lo sono, trattiene una ritenuta d’acconto del 4%.

L’amministratore versa le ritenute con il modello F24. Finché l’importo accumulato resta sotto i 500 € il versamento si può rinviare, ma va fatto comunque due volte l’anno, a giugno e a dicembre. Come si divide poi la spesa tra i condòmini è spiegato nella guida sulla pulizia delle scale in condominio.

Imprese in regime forfettario

Un’impresa individuale in regime forfettario non addebita l’IVA in fattura e non applica il reverse charge, nemmeno con un cliente con partita IVA. Se rilascia l’apposita dichiarazione, il condominio non le applica la ritenuta del 4%.

Per un condominio o un privato il confronto tra un’offerta di un’impresa forfettaria e una con IVA va fatto sul totale da pagare. Per un’azienda che detrae l’IVA conta invece l’imponibile.

Enti pubblici: scissione dei pagamenti

Quando un ente pubblico acquista le pulizie per la propria attività istituzionale si applica la scissione dei pagamenti, lo split payment: l’impresa emette fattura con IVA, ma l’ente versa l’imposta direttamente all’Erario. Se invece l’ente acquista nell’ambito di un’attività commerciale ed è debitore dell’imposta in reverse charge, lo split payment non si applica.

Cosa cambia dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 le norme sull’IVA, sulle ritenute e sui forfettari vengono riordinate nei nuovi testi unici. Cambiano gli articoli di riferimento: se leggi questa guida dopo quella data, verifica i nuovi rimandi con il commercialista prima di indicarli in fattura.

Il calcolo del prezzo, dalle ore al canone, è nella guida su quanto costa un’impresa di pulizie.

Domande frequenti