Pulizia delle scale in condominio: chi paga e come si decide

Chi paga la pulizia delle scale

Il codice civile non ha una norma specifica sulla pulizia delle scale. Le sentenze della Cassazione, per esempio la n. 432 del 2007 e la n. 29217 del 2018, applicano il criterio che l’articolo 1124 prevede per manutenzione e sostituzione delle scale: la spesa si divide per metà in base al valore delle unità immobiliari, cioè ai millesimi, e per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Un regolamento di natura contrattuale, o una delibera approvata da tutti i condòmini, può stabilire un criterio diverso, per esempio i soli millesimi o quote uguali. Prima di fare i conti controlla quindi il regolamento e le tabelle già approvate: in molti condomini esiste una tabella apposita per le scale.

Se una scala serve solo alcune unità, per esempio la scala B di un complesso con più ingressi, la spesa è a carico dei proprietari delle unità a cui quella scala serve.

Un esempio di ripartizione

Ipotesi: una scala che serve quattro appartamenti, dal primo al quarto piano, con un costo di pulizia di 1.200 € l’anno. Il negozio al piano terra ha un ingresso indipendente e non usa la scala. Metà della spesa, 600 €, si divide con i millesimi della tabella scale; l’altra metà con un coefficiente che cresce di uno per ogni piano.

Con questo criterio chi abita al quarto piano paga 396 €, il doppio di chi abita al primo (198 €). Con i soli millesimi il primo piano pagherebbe 276 € e il quarto 312 €. Nella pratica i coefficienti di piano sono quelli della tabella approvata dal condominio.

Quando paga l’inquilino

Nelle locazioni l’articolo 9 della legge 392/1978 mette a carico dell’inquilino, salvo patto contrario, le spese per il servizio di pulizia delle parti comuni, insieme ad altri servizi comuni come ascensore, acqua ed energia elettrica. Verso il condominio paga il proprietario, che poi chiede il rimborso all’inquilino in base al rendiconto; l’inquilino può chiedere l’indicazione delle spese e vedere i documenti.

Turni, dipendente o impresa: come si organizza

Per pulire le scale il condominio ha tre strade:

• turni fra condòmini: possibili se il regolamento li prevede o se tutti sono d’accordo; costano poco, ma dipendono dalla disponibilità di ciascuno e la qualità cambia da un turno all’altro;
• un dipendente del condominio: il condominio diventa datore di lavoro, con il contratto collettivo dei dipendenti da proprietari di fabbricati, contributi, sostituzioni e sicurezza a suo carico;
• un’impresa di pulizie: il condominio paga un canone e l’impresa gestisce personale, prodotti e sostituzioni; sulle fatture l’amministratore applica la ritenuta del 4%.

Di norma decide l’assemblea, con le maggioranze dell’articolo 1136 del codice civile (in seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio); l’amministratore poi firma il contratto e controlla che il servizio corrisponda a quanto concordato. Per i requisiti da verificare prima di scegliere, leggi la guida su come scegliere un’impresa di pulizie.

Cosa chiedere nel preventivo

Per presentare il servizio in assemblea serve un preventivo che si possa confrontare. Chiedi che indichi:

• le aree comprese: atrio, scale, pianerottoli, cabina dell’ascensore, vetri del portone, e se rientrano anche cortile, autorimessa e corridoi delle cantine;
• la frequenza di ogni attività, per esempio scale ogni settimana e vetri una volta al mese;
• come si gestiscono festività, interventi saltati e recuperi;
• il referente che tiene i contatti con l’amministratore e la gestione delle chiavi;
• il costo separato di scale, ascensore e altre aree come cortile, autorimessa e cantine, perché si ripartiscono con tabelle diverse;
• il costo degli extra e l’IVA, insieme al canone.

La frequenza giusta dipende da quante persone usano la scala e da quanto sporco arriva dall’esterno. Nella pagina sulle pulizie condominiali a Trento trovi un esempio di piano per una scala di quattro piani; per leggere il canone e capire se copre le ore di lavoro, consulta la guida su quanto costa un’impresa di pulizie.

Domande frequenti